Financiamento: SAC ou Price?
Na hora de financiar um imóvel ou veículo, a primeira pergunta é: tabela SAC ou Price? A diferença entre elas pode significar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Simule as duas tabelas com a calculadora de financiamento SAC vs Price.
Diferença entre SAC e Price
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes (começa alta, vai caindo) | Fixas (mesmo valor todo mês) |
| Amortização | Constante todo mês | Crescente ao longo do tempo |
| Juros mensais | Decrescem mais rápido | Decrescem mais devagar |
| Total de juros pagos | Menor | Maior |
| Saldo devedor | Cai mais rápido | Cai mais devagar |
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
Por que o SAC paga menos juros?
No SAC, a amortização (a parte da parcela que reduz a dívida) é constante. Como o saldo devedor cai mais rápido, os juros incidem sobre um valor menor a cada mês.
No Price, a amortização começa pequena e vai crescendo. Nos primeiros anos, a maior parte da parcela são juros — pouco do valor vai pra reduzir a dívida.
Exemplo prático: financiamento de R$ 300 mil
Condições:
- Valor financiado: R$ 300.000
- Taxa de juros: 11,19% ao ano + TR (~11,5% efetivo)
- Prazo: 360 meses (30 anos)
Tabela SAC
| Item | Valor |
|---|---|
| 1ª parcela | ~R$ 3.708 |
| Parcela do meio (mês 180) | ~R$ 2.465 |
| Última parcela | ~R$ 870 |
| Total pago | ~R$ 826.560 |
| Total de juros | ~R$ 526.560 |
Tabela Price
| Item | Valor |
|---|---|
| Todas as parcelas | ~R$ 3.028 |
| Total pago | ~R$ 1.090.080 |
| Total de juros | ~R$ 790.080 |
Diferença
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Total de juros | R$ 526.560 | R$ 790.080 |
| Diferença | R$ 263.520 |
O SAC economiza mais de R$ 260 mil em juros nesse exemplo. É dinheiro suficiente pra comprar outro imóvel.
A 1ª parcela do SAC é ~R$ 680 mais cara que a do Price. Mas ao longo dos anos ela vai caindo, e no final sai muito mais barato. Se puder pagar a parcela inicial mais alta, SAC é a melhor escolha.
Taxas de financiamento imobiliário em 2026
Com a Selic em 14,25%, as taxas de financiamento seguem altas:
| Banco | Taxa Mínima (a.a. + TR) |
|---|---|
| Caixa Econômica Federal | 11,19% |
| Itaú | 11,60% |
| Santander | 11,69% |
| Bradesco | 11,70% |
| Média de mercado | 10,26% a 12,00% |
A TR (Taxa Referencial) está em aproximadamente 2% ao ano, o que eleva o custo efetivo total (CET) pra ~13-14%.
Antes de fechar, compare o CET (Custo Efetivo Total) de cada banco — ele inclui todas as taxas e seguros obrigatórios.
Como calcular a parcela do financiamento
Tabela SAC
Amortização = Valor financiado ÷ Número de parcelas
Parcela = Amortização + Juros do mês
Exemplo: R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês
- Amortização mensal: R$ 200.000 ÷ 240 = R$ 833,33
- Juros do 1º mês: R$ 200.000 × 1% = R$ 2.000
- 1ª parcela: R$ 833,33 + R$ 2.000 = R$ 2.833,33
- Juros do 2º mês: (R$ 200.000 – R$ 833,33) × 1% = R$ 1.991,67
- 2ª parcela: R$ 833,33 + R$ 1.991,67 = R$ 2.825,00
A parcela cai ~R$ 8,33 por mês nesse exemplo.
Tabela Price
O cálculo da Price usa uma fórmula mais complexa:
PMT = PV × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n – 1]
Onde:
- PMT = parcela mensal
- PV = valor financiado
- i = taxa mensal
- n = número de parcelas
Na prática, use a calculadora de financiamento — a fórmula é trabalhosa de fazer na mão.
Financiamento de veículo
As taxas de financiamento de veículos são mais altas que as de imóveis:
| Tipo | Taxa Média Anual (2026) |
|---|---|
| Veículo novo | 18% a 25% |
| Veículo usado | 22% a 32% |
| Moto nova | 20% a 28% |
Exemplo: financiar carro de R$ 60.000
Entrada de R$ 15.000 (25%) + financiamento de R$ 45.000 em 48 meses a 2% ao mês:
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 1.837 | R$ 1.464 |
| Última parcela | R$ 957 | R$ 1.464 |
| Total pago | R$ 67.125 | R$ 70.272 |
| Juros totais | R$ 22.125 | R$ 25.272 |
Financiamento de veículo a 2% ao mês equivale a ~26,8% ao ano. Pra efeito de comparação, o CDI rende 14,15% ao ano. Se puder comprar à vista e investir a diferença, quase sempre compensa.
Usar FGTS no financiamento imobiliário
Você pode usar o FGTS pra:
- Dar entrada no imóvel
- Amortizar saldo devedor — reduz o valor total da dívida
- Pagar parte das parcelas — até 80% da parcela por 12 meses consecutivos
Requisitos pra usar o FGTS
- 3 anos de trabalho com carteira assinada (não precisam ser consecutivos)
- Não ter financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar do Brasil
- Não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade
- Imóvel de até R$ 1,5 milhão (limite SFH)
Calcule seu saldo de FGTS com a calculadora de FGTS e veja quanto pode usar na entrada.
Amortização extra: acelere o pagamento
Fazer amortizações extras é a melhor forma de economizar em um financiamento. Você pode:
Reduzir o prazo
Mantém a parcela e diminui o número de meses. Economiza mais em juros.
Reduzir a parcela
Mantém o prazo e diminui o valor da parcela. Dá mais fôlego no orçamento.
Exemplo: amortização extra de R$ 10.000
Financiamento de R$ 200.000 a 11,5% a.a. em 300 meses (SAC):
| Cenário | Economia em Juros | Redução |
|---|---|---|
| Sem amortização extra | — | — |
| R$ 10 mil (reduz prazo) | ~R$ 38.000 | ~24 meses a menos |
| R$ 10 mil (reduz parcela) | ~R$ 22.000 | ~R$ 55/mês a menos |
Reduzir o prazo economiza quase o dobro de juros. Sempre prefira reduzir prazo, a menos que precise do alívio na parcela.
Portabilidade de financiamento
Se você já tem um financiamento, pode transferir pra outro banco com taxa menor. É a portabilidade de crédito imobiliário.
Como funciona:
- Pesquise taxas em outros bancos
- Solicite uma proposta de portabilidade
- O novo banco quita sua dívida no banco anterior
- Você passa a pagar pro novo banco
O banco original tem 5 dias úteis pra fazer uma contraproposta. Use isso a seu favor — às vezes, só ameaçar a portabilidade já reduz sua taxa.
Vale a pena financiar em 2026?
Com juros na casa dos 11-12% ao ano, financiar é caro em termos históricos. Mas imóvel é uma decisão de longo prazo. Considere:
Argumentos a favor
- Imóvel tende a valorizar ao longo de décadas
- Aluguel é "dinheiro jogado fora" (simplificação, mas tem fundo de verdade)
- O SAC vai ficando mais barato com o tempo
- Você pode usar FGTS e amortizar
Argumentos contra
- Juros totais podem superar o valor do imóvel
- Com Selic alta, investir e alugar pode render mais
- Comprometimento de renda por 20-30 anos
- Custos extras: escritura, ITBI, seguro, manutenção
Pra decidir, simule na calculadora de financiamento e compare com quanto renderia se investisse o valor da entrada. Use o simulador de investimento pra isso.
Dicas para financiar melhor
- Dê a maior entrada possível: menos financiamento = menos juros
- Escolha SAC: paga mais no início mas economiza muito no total
- Compare CET, não só taxa de juros: o CET inclui seguros e taxas administrativas
- Amortize sempre que puder: use 13º, FGTS e sobras pra amortizar
- Considere prazo menor: 20 anos em vez de 30 reduz os juros drasticamente
- Negocie: bancos competem por clientes. Peça contrapropostas
- Use FGTS: é um dinheiro que rende pouco parado — melhor usar pra reduzir financiamento a 11%
Conclusão
Financiamento é um compromisso de longo prazo que exige cálculos cuidadosos. A diferença entre SAC e Price pode chegar a centenas de milhares de reais, e a escolha do banco pode economizar pontos percentuais importantes.
Simule agora na calculadora de financiamento, compare SAC vs Price e descubra a melhor opção pro seu bolso. E use a calculadora de juros compostos pra entender o real custo do dinheiro no tempo.