Alugar ou comprar
A comparação certa não é aluguel contra parcela. É quanto patrimônio cada caminho deixa no fim, contando IPTU, manutenção, custos de compra e o que o dinheiro da entrada renderia investido.
O imóvel e a alternativa
Equivale a 0.44% do valor do imóvel por mês.
Quem aluga mantém esse dinheiro investido, e é isso que dá a ele um patrimônio inicial.
Pago nos dois cenários, então não decide nada, mas entra no desembolso.
Deixe em zero e ponha a entrada igual ao valor do imóvel para simular compra à vista.
Em termos nominais. Ninguém sabe a valorização futura, e simular valores diferentes mostra o efeito dela no resultado.
Valor de referência da simulação. Use a taxa informada pela instituição onde o dinheiro está. Use o rendimento líquido de imposto de renda.
Pesa muito no resultado: os custos de compra e de venda são pagos uma vez, então em prazos curtos eles têm pouco tempo para se diluir.
Com esses dados, em 10 anos, comprar deixa um patrimônio de R$ 445.720,45 e alugar e investir deixa R$ 748.460,63. É uma estimativa com as premissas informadas de valorização, rendimento e juros.
Com esses números, em 10 anos deixa mais patrimônio
Alugar e investir
Diferença de R$ 302.740,18 de patrimônio no fim.
Patrimônio comprando
R$ 445.720,45
Imóvel de R$ 814.447,31 menos R$ 368.726,87 de saldo devedor
Patrimônio alugando
R$ 748.460,63
Entrada e custos de compra investidos, mais a diferença mensal
Os dois caminhos
Ponto de virada
Não vira
Com estas premissas, comprar não alcança alugar nem em 40 anos. O motivo está no spread: o seu dinheiro rende 10.0% ao ano e o imóvel valoriza 5.0%. Enquanto essa distância existir, o investimento cresce mais rápido que a casa.
Como usar a calculadora
Valor do imóvel e aluguel equivalente
Use o mesmo padrão nos dois: o aluguel de um imóvel parecido com o que você compraria, no mesmo bairro. Comparar a compra de um apartamento grande com o aluguel de um pequeno responde outra pergunta. O campo mostra a relação entre os dois, que já antecipa boa parte do resultado.
Entrada disponível
É o dinheiro que existe hoje nos dois cenários. Quem compra usa na entrada, quem aluga mantém investido, e é justamente isso que dá ao locatário um patrimônio inicial. Por isso ele entra na conta dos dois lados.
Valorização e rendimento
Os dois campos que mais mexem no resultado. Com valores nominais nos dois, eles ficam comparáveis, e o rendimento líquido de imposto deixa a conta mais fiel. Simular cenários diferentes mostra o quanto o resultado depende deles: a diferença entre valorizar 3% e 7% ao ano muda completamente a conta.
Por quanto tempo você vai morar nele
O campo mais subestimado da página. Os 5% de custo de aquisição são pagos uma vez e precisam ser diluídos, então em prazos curtos eles pesam muito. Na simulação de referência, alugar e investir já fica na frente em três anos. Se existe chance de mudar de cidade ou de vida nesse prazo, é esse horizonte que vai no campo.
Como o cálculo é feito
Patrimônio, não desembolso
No fim do período, o comprador tem o imóvel valorizado menos o que ainda deve ao banco. O locatário tem a entrada e os custos de compra que não gastou, investidos e rendendo, mais tudo o que economizou por mês. Os dois números são comparáveis, e é essa comparação que responde à pergunta.
A comparação é a desembolso igual
Quem gasta menos no mês investe a diferença, seja o locatário ou o comprador. Sem essa regra a simulação premiaria quem simplesmente gasta menos, e isso distorceria a comparação.
Os custos de ter um imóvel
A simulação usa IPTU de 0,8% ao ano, manutenção de 1% ao ano e 5% de custo de aquisição em ITBI, escritura e registro. Num imóvel de R$ 500.000 são R$ 25.000 no ato e R$ 750 por mês que o locatário não paga. Numa simulação de dez anos, incluir esses três itens muda o resultado em R$ 251.870, o que é mais que a entrada inteira.
A fórmula aberta
O patrimônio de quem compra:
patrimônio = valor do imóvel valorizado − saldo devedor
O de quem aluga:
patrimônio = (entrada + custos de compra) × (1 + rendimento)^t
+ diferença mensal investida
E o custo mensal de cada caminho, que alimenta a diferença investida:
comprar = parcela + condomínio + IPTU + manutenção
alugar = aluguel + condomínio
Exemplo com números reais
Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, aluguel equivalente de R$ 2.200, financiamento a 11,5% ao ano em 360 meses, valorização de 5% ao ano e investimento rendendo 10% ao ano líquido:
| Horizonte | Patrimônio comprando | Patrimônio alugando | Vence |
|---|---|---|---|
| 3 anos | R$ 184.943 | R$ 262.558 | Alugar |
| 5 anos | R$ 249.624 | R$ 374.342 | Alugar |
| 10 anos | R$ 445.720 | R$ 748.461 | Alugar |
| 20 anos | R$ 1.050.802 | R$ 2.192.184 | Alugar |
| 30 anos | R$ 2.204.082 | R$ 5.719.627 | Alugar |
O custo mensal de comprar é R$ 5.140 contra R$ 2.800 de alugar, e são esses R$ 2.340 de diferença, investidos todo mês, que constroem o patrimônio do locatário. Repare que a distância aumenta com o tempo em vez de diminuir.
O que decide é o spread, não o aluguel
A conta acima não diz que alugar sai na frente em qualquer caso. Ela mostra o que acontece quando o dinheiro rende o dobro do que o imóvel valoriza, que é a premissa da simulação. Mude essa relação e o resultado muda junto.
| Cenário | Spread | Comprar passa a ganhar em |
|---|---|---|
| Rende 10%, valoriza 5% | 5 p.p. | Não vira |
| Rende 8%, valoriza 5% | 3 p.p. | Não vira |
| Rende 7%, valoriza 6% | 1 p.p. | 37 anos |
| Rende 6%, valoriza 6% | 0 p.p. | 17 anos |
| Rende 5%, valoriza 7% | -2 p.p. | 6 anos |
Nestas simulações, o padrão se repete: enquanto o seu investimento render mais que o imóvel valoriza, alugar e investir constrói mais patrimônio. Quando os dois se igualam, comprar vira em cerca de 17 anos. Quando o imóvel valoriza mais, comprar vira em menos de dez.
O outro parâmetro que move o resultado é o preço do aluguel em relação ao imóvel. Aqui está o mesmo imóvel de R$ 500.000 com aluguéis diferentes:
| Aluguel | Do valor do imóvel | Comprar passa a ganhar em |
|---|---|---|
| R$ 1.500 | 0,30% ao mês | Não vira |
| R$ 2.000 | 0,40% ao mês | Não vira |
| R$ 2.500 | 0,50% ao mês | Não vira |
| R$ 3.000 | 0,60% ao mês | Não vira |
| R$ 3.500 | 0,70% ao mês | 9 anos |
Com essas premissas, a virada em dez anos só aparece a partir de 0,70% ao mês. Para saber onde o seu caso fica, divida o aluguel de um imóvel parecido pelo preço dele e coloque os seus números na calculadora.
Nada disso decide sozinho. A simulação mede patrimônio, e comprar entrega coisas que não cabem numa planilha: estabilidade, o direito de reformar, nenhum aviso de despejo e a poupança forçada de quem não investiria a diferença todo mês. Esse último ponto é o mais honesto de todos, porque a vantagem de alugar depende inteiramente de investir a diferença todo mês, e isso exige disciplina.
O que é ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado na compra de um imóvel, pago pelo comprador. A alíquota e a base de cálculo são definidas pela lei de cada cidade, e a prefeitura do imóvel informa a regra vigente. O comprovante de pagamento é exigido para lavrar a escritura e registrar a transferência.
Exemplo: numa compra de R$ 500.000 com alíquota de 3%, o ITBI é R$ 15.000, pago além da entrada. Algumas prefeituras permitem parcelamento ou têm condições próprias para financiamento habitacional; a regra vale a da cidade do imóvel. Na simulação desta página, ITBI, escritura e registro entram juntos no custo de compra.
O que é escritura
A escritura pública é o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a compra e venda do imóvel. Pela regra geral do Código Civil, ela é exigida na venda de imóveis acima de 30 salários mínimos. Depois de lavrada, a escritura é levada ao cartório de registro de imóveis: é o registro na matrícula que transfere a propriedade.
- Escritura e registro.São duas etapas, em dois cartórios, cada uma com seus emolumentos, fixados por tabela de cada estado.
- No financiamento. O contrato com a instituição financeira tem força de escritura pública, e é ele que vai a registro, com aalienação fiduciária.
- Sem registro. Compra feita só por contrato particular, sem registro, deixa o comprador sem a mesma proteção de quem tem o imóvel na matrícula.
O que esta calculadora não cobre
- Custo de vender. Corretagem e o eventual imposto sobre ganho de capital reduzem o patrimônio de quem compra e precisa sair.
- Vacância e reajuste real. O aluguel pode subir acima da inflação em bairros valorizados, e mudanças têm custo.
- Uso do FGTS. Ele pode entrar na entrada ou amortizar, e rende pouco parado, o que favorece a compra.
- Imposto sobre o investimento. Use o rendimento já líquido. O imóvel próprio para moradia não tem tributação sobre a valorização enquanto você não vende.
- Disciplina. A vantagem de alugar depende de investir a diferença todo mês, sem falhar. Sem isso, o patrimônio do cenário de alugar não se forma.
- O valor de morar. Segurança, pertencimento e liberdade de reformar são reais e não têm preço nesta conta.