Alugar ou comprar
A comparação certa não é aluguel contra parcela. É quanto patrimônio cada caminho deixa no fim, contando IPTU, manutenção, custos de compra e o que o dinheiro da entrada renderia investido.
O imóvel e a alternativa
Equivale a 0.44% do valor do imóvel por mês. No Brasil isso costuma ficar entre 0,35% e 0,55%.
Quem aluga mantém esse dinheiro investido, e é isso que dá a ele um patrimônio inicial.
Pago nos dois cenários, então não decide nada, mas entra no desembolso.
Deixe em zero e ponha a entrada igual ao valor do imóvel para simular compra à vista.
Em termos nominais. Historicamente o imóvel acompanha a inflação com algum prêmio, e o passado não garante o futuro.
Sugerido a partir do CDI de 14.15% ao ano, já com 15% de IR. Use o rendimento líquido de imposto de renda.
É o campo mais subestimado. Comprar para morar três anos raramente compensa, por causa dos custos de entrada e saída.
Alugar ou comprar
A comparação certa não é aluguel contra parcela: é quanto patrimônio cada caminho deixa no fim. Preencha ao lado.
Como usar a calculadora
Valor do imóvel e aluguel equivalente
Use o mesmo padrão nos dois: o aluguel de um imóvel parecido com o que você compraria, no mesmo bairro. Comparar a compra de um apartamento grande com o aluguel de um pequeno responde outra pergunta. O campo mostra a relação entre os dois, que já antecipa boa parte do resultado.
Entrada disponível
É o dinheiro que existe hoje nos dois cenários. Quem compra usa na entrada, quem aluga mantém investido, e é justamente isso que dá ao locatário um patrimônio inicial. Ignorar esse detalhe é o erro mais comum das calculadoras de aluguel contra compra.
Valorização e rendimento
Os dois campos que realmente decidem. Use valores nominais nos dois, para que fiquem comparáveis, e prefira o rendimento líquido de imposto. Vale simular cenários pessimistas: a diferença entre valorizar 3% e 7% ao ano muda completamente o veredito.
Por quanto tempo você vai morar nele
O campo mais subestimado da página. Os 5% de custo de aquisição são pagos uma vez e precisam ser diluídos, então comprar para morar três anos quase nunca compensa. Se existe chance real de mudar de cidade ou de vida nesse prazo, isso pesa mais que qualquer taxa.
Como o cálculo é feito
Patrimônio, não desembolso
No fim do período, o comprador tem o imóvel valorizado menos o que ainda deve ao banco. O locatário tem a entrada e os custos de compra que não gastou, investidos e rendendo, mais tudo o que economizou por mês. Os dois números são comparáveis, e é essa comparação que responde à pergunta.
A comparação é a desembolso igual
Quem gasta menos no mês investe a diferença, seja o locatário ou o comprador. Sem essa regra a simulação premiaria quem simplesmente gasta menos, o que não é a mesma coisa que fazer a melhor escolha.
Os custos que quase toda calculadora esquece
IPTU de 0,8% ao ano, manutenção de 1% ao ano e 5% de custo de aquisição em ITBI, escritura e registro. Num imóvel de R$ 500.000 são R$ 25.000 no ato e R$ 750 por mês que o locatário não paga. Numa simulação de dez anos, incluir esses três itens muda o resultado em R$ 251.870, o que é mais que a entrada inteira.
A fórmula aberta
O patrimônio de quem compra:
patrimônio = valor do imóvel valorizado − saldo devedor
O de quem aluga:
patrimônio = (entrada + custos de compra) × (1 + rendimento)^t
+ diferença mensal investida
E o custo mensal de cada caminho, que alimenta a diferença investida:
comprar = parcela + condomínio + IPTU + manutenção
alugar = aluguel + condomínio
Exemplo com números reais
Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, aluguel equivalente de R$ 2.200, financiamento a 11,5% ao ano em 360 meses, valorização de 5% ao ano e investimento rendendo 10% ao ano líquido:
| Horizonte | Patrimônio comprando | Patrimônio alugando | Vence |
|---|---|---|---|
| 3 anos | R$ 184.943 | R$ 262.558 | Alugar |
| 5 anos | R$ 249.624 | R$ 374.342 | Alugar |
| 10 anos | R$ 445.720 | R$ 748.461 | Alugar |
| 20 anos | R$ 1.050.802 | R$ 2.192.184 | Alugar |
| 30 anos | R$ 2.204.082 | R$ 5.719.627 | Alugar |
O custo mensal de comprar é R$ 5.140 contra R$ 2.800 de alugar, e são esses R$ 2.340 de diferença, investidos todo mês, que constroem o patrimônio do locatário. Repare que a distância aumenta com o tempo em vez de diminuir.
O que decide é o spread, não o aluguel
A conta acima não prova que alugar é sempre melhor. Ela mostra o que acontece quando o dinheiro rende o dobro do que o imóvel valoriza, e esse é o cenário brasileiro atual, com juro real alto. Mude essa relação e o veredito muda junto.
| Cenário | Spread | Comprar passa a ganhar em |
|---|---|---|
| Rende 10%, valoriza 5% | 5 p.p. | Não vira |
| Rende 8%, valoriza 5% | 3 p.p. | Não vira |
| Rende 7%, valoriza 6% | 1 p.p. | 37 anos |
| Rende 6%, valoriza 6% | 0 p.p. | 17 anos |
| Rende 5%, valoriza 7% | -2 p.p. | 6 anos |
É uma régua simples de carregar: enquanto o seu investimento render mais que o imóvel valoriza, alugar e investir constrói mais patrimônio. Quando os dois se igualam, comprar vira em cerca de 17 anos. Quando o imóvel valoriza mais, comprar vira em menos de dez.
O outro parâmetro que move o resultado é o preço do aluguel em relação ao imóvel. Aqui está o mesmo imóvel de R$ 500.000 com aluguéis diferentes:
| Aluguel | Do valor do imóvel | Comprar passa a ganhar em |
|---|---|---|
| R$ 1.500 | 0,30% ao mês | Não vira |
| R$ 2.000 | 0,40% ao mês | Não vira |
| R$ 2.500 | 0,50% ao mês | Não vira |
| R$ 3.000 | 0,60% ao mês | Não vira |
| R$ 3.500 | 0,70% ao mês | 9 anos |
O aluguel residencial brasileiro fica entre 0,35% e 0,55% do valor do imóvel por mês, e a virada só aparece a partir de 0,70%. Isso explica em uma linha por que a conta raramente favorece comprar financiado: o aluguel no Brasil é barato em relação ao preço dos imóveis, e o crédito é caro.
Nada disso decide sozinho. A simulação mede patrimônio, e comprar entrega coisas que não cabem numa planilha: estabilidade, o direito de reformar, nenhum aviso de despejo e a poupança forçada de quem não investiria a diferença todo mês. Esse último ponto é o mais honesto de todos, porque a vantagem de alugar depende inteiramente de investir a diferença, e quase ninguém investe.
O que esta calculadora não cobre
- Custo de vender. Corretagem de 6% e imposto sobre ganho de capital reduzem o patrimônio de quem compra e precisa sair.
- Vacância e reajuste real. O aluguel pode subir acima da inflação em bairros valorizados, e mudanças têm custo.
- Uso do FGTS. Ele pode entrar na entrada ou amortizar, e rende pouco parado, o que favorece a compra.
- Imposto sobre o investimento. Use o rendimento já líquido. O imóvel próprio para moradia não tem tributação sobre a valorização enquanto você não vende.
- Disciplina. A vantagem de alugar depende de investir a diferença todo mês, sem falhar. Quem não faz isso termina sem imóvel e sem investimento.
- O valor de morar. Segurança, pertencimento e liberdade de reformar são reais e não têm preço nesta conta.
Perguntas frequentes
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