Simulador de financiamento imobiliário
Compare SAC e Price, veja qual renda o banco vai exigir de você e descubra quanto uma amortização extra corta do contrato. É a decisão mais cara que a maioria das pessoas toma na vida.
O imóvel e o crédito
20% do imóvel. Os bancos costumam exigir pelo menos 20%, e financiam no máximo 80% pelo SFH.
Ordem de grandeza do crédito imobiliário, com o CDI a 14.15% ao ano. Peça a taxa do seu perfil ao banco, ela varia bastante com relacionamento e com o percentual de entrada.
SAC ou Price, e quanto custa cada um
As duas tabelas, a renda que o banco vai exigir e o que uma amortização extra economiza. Preencha ao lado.
Como usar a calculadora
Valor do imóvel e entrada
Pelo SFH os bancos financiam até 80% do valor, então a entrada mínima costuma ser 20%. Entrada maior derruba a parcela e melhora a taxa oferecida, porque reduz o risco do banco. Lembre que ainda há ITBI e registro, que somam de 4% a 5% do valor e não podem ser financiados na maioria dos casos.
Taxa de juros ao ano
Use a taxa que o seu banco ofereceu para o seu perfil, não a da propaganda. Ela varia com relacionamento, com portabilidade de salário e com o percentual de entrada. A calculadora mostra ao lado a taxa mensal equivalente, que é a que aparece no contrato.
Prazo
Até 420 meses, 35 anos, que é o teto usual do crédito imobiliário. Prazo maior derruba a parcela e permite aprovar o crédito com renda menor, mas multiplica os juros. É a mesma troca do consignado, numa escala muito maior.
Simular uma amortização extra
Ligue e informe um valor que você poderia jogar no saldo devedor: FGTS, décimo terceiro, uma venda. O resultado mostra a economia pelas duas formas possíveis, reduzindo prazo ou reduzindo parcela, e elas não são nem parecidas.
Como o cálculo é feito
SAC amortiza sempre o mesmo, Price paga sempre o mesmo
No SAC, você devolve uma fatia fixa do principal todo mês e paga juros sobre o que ainda deve. Como a dívida cai rápido, o juro cai junto e a parcela diminui. No Price, a prestação é fixa do primeiro ao último mês: no começo ela é quase toda juro e amortiza muito pouco, e a proporção só se inverte na segunda metade do contrato.
Por que o Price cobra tanto juro a mais
Porque o saldo devedor demora muito mais para cair, e juro incide sobre saldo. Não há truque nem abuso nisso: você está devendo mais dinheiro por mais tempo, e paga por isso. Os R$ 245.083 de diferença no exemplo abaixo são o preço de ter começado com uma parcela R$ 773 menor.
A renda exigida é o filtro de verdade
Os bancos limitam a prestação a 30% da renda familiar bruta. Como o SAC começa mais caro, ele exige mais renda para o mesmo imóvel, e é por isso que tanta gente termina no Price sem ter comparado: o SAC simplesmente não foi aprovado.
A fórmula aberta
No SAC, a amortização é constante e o juro acompanha o saldo:
amortização = valor financiado ÷ prazo
parcela do mês = amortização + saldo devedor × taxa mensal
No Price, a prestação é a mesma sempre:
parcela = valor × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)
E a renda exigida sai do limite de comprometimento:
renda necessária = primeira parcela ÷ 0,30
Exemplo com números reais
Imóvel de R$ 400.000 com R$ 80.000 de entrada, financiando R$ 320.000 a 11,5% ao ano em 360 meses:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.804,88 | R$ 3.031,72 |
| Última parcela | R$ 896,99 | R$ 3.031,72 |
| Total pago | R$ 846.336 | R$ 1.091.419 |
| Total de juros | R$ 526.336 | R$ 771.419 |
| Renda exigida | R$ 12.683 | R$ 10.106 |
O Price cobra R$ 245.083 a mais de juros, quase 47% acima do SAC, e em troca pede R$ 2.577 a menos de renda para aprovar. Repare no tamanho do total pago: R$ 1.091.419 por um imóvel de R$ 400.000, quase três vezes o valor da casa.
Amortizar reduzindo o prazo economiza 7 vezes mais
Quando você leva um dinheiro extra ao banco, ele pergunta se você quer reduzir o prazo ou o valor da parcela, e costuma sugerir a segunda opção, que é a que alivia o mês. As duas usam o mesmo dinheiro e produzem resultados completamente diferentes.
| Amortização | Reduzindo prazo | Reduzindo parcela | Vantagem | Contrato encurta |
|---|---|---|---|---|
| R$ 10.000 | R$ 184.030 | R$ 24.107 | 7,6x | 64 meses |
| R$ 20.000 | R$ 295.299 | R$ 48.214 | 6,1x | 104 meses |
| R$ 50.000 | R$ 483.583 | R$ 120.534 | 4,0x | 176 meses |
| R$ 100.000 | R$ 627.613 | R$ 241.068 | 2,6x | 240 meses |
R$ 10.000 no começo do contrato cortam R$ 184.030 de juros e 64 meses. Cada real amortizado vira R$ 18,40 de juro que você não paga, porque ele elimina as últimas parcelas, que são as que ficaram mais tempo acumulando juro.
E o momento importa tanto quanto o valor. Os mesmos R$ 10.000, em pontos diferentes do contrato:
| Quando você amortiza | Economia de juros | Corta do contrato |
|---|---|---|
| Faltando 360 parcelas | R$ 184.030 | 64 meses |
| Faltando 300 parcelas | R$ 114.853 | 40 meses |
| Faltando 240 parcelas | R$ 68.932 | 24 meses |
| Faltando 120 parcelas | R$ 16.377 | 6 meses |
O mesmo dinheiro vale onze vezes mais no primeiro ano que na segunda metade do contrato. Se você tem FGTS parado e um financiamento longo pela frente, essa é provavelmente a decisão financeira mais lucrativa disponível para você.
Uma ressalva de honestidade: essa economia é nominal e espalhada por décadas, não é dinheiro que aparece na conta amanhã. A forma correta de avaliar é outra, e é ainda mais simples. Amortizar rende exatamente a taxa do seu contrato, sem imposto e sem risco. Se o seu financiamento está a 11,5% ao ano, amortizar é um investimento de 11,5% líquido, e a pergunta vira apenas se você consegue isso em outro lugar.
O que esta calculadora não cobre
- Seguros e taxas. MIP, DFI e a taxa de administração entram na prestação real e podem somar de 3% a 8% dela. O CET é sempre maior que a taxa de juros.
- Correção do saldo. Contratos com TR ou IPCA têm o saldo devedor corrigido, o que muda todas as parcelas futuras.
- Custos de aquisição. ITBI, registro e escritura somam de 4% a 5% do valor do imóvel e geralmente são pagos à vista.
- Uso do FGTS. Ele pode entrar na entrada ou em amortizações a cada dois anos, com regras próprias que a simulação não valida.
- Portabilidade. Trocar o financiamento de banco pode reduzir a taxa e muda toda a projeção.
- Valorização do imóvel. A conta é só do custo do crédito, e não do imóvel como investimento.
Perguntas frequentes
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