Quanto pago de imposto ao vender um imóvel?

A regra base é 15% sobre o ganho (venda menos custo declarado), subindo por fatia pra 17,5% acima de R$ 5 milhões de ganho, 20% acima de 10 e 22,5% acima de 30. Mas o imposto REAL costuma ser bem menor: os fatores FR1/FR2 da Lei 11.196 reduzem o ganho tributável a cada mês de posse, e imóvel comprado até 1988 ainda tem redução de 5% ao ano da Lei 7.713.

Quando a venda do imóvel é isenta?

Os três casos que resolvem a maioria: (1) único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos; (2) venda de residencial com uso de TODO o valor na compra de outro residencial no Brasil em até 180 dias (parcial isenta a proporção), válida uma vez a cada 5 anos; (3) imóvel adquirido até 1969, cuja redução da Lei 7.713 chega a 100%.

O que são os fatores FR1 e FR2?

Reduções automáticas por tempo de posse criadas pela Lei 11.196/2005: 0,60% ao mês de janeiro/1996 a novembro/2005 (FR1) e 0,35% ao mês de dezembro/2005 até a venda (FR2). Num imóvel de 20 anos, só o FR2 corta o ganho tributável quase pela metade. O GCAP aplica sozinho; quem faz a conta de padaria paga imposto sobre o dobro da base.

Posso corrigir o custo de compra pela inflação?

Não: desde 1996 o custo de aquisição é congelado no valor histórico, sem correção monetária. A compensação da lei são exatamente os fatores FR1/FR2. O que PODE aumentar o custo declarado: benfeitorias comprovadas com nota, ITBI e custas pagas na compra, e a corretagem (se paga por você) deduz do valor da venda.

Quando e como pago o imposto da venda?

DARF código 4600, até o último dia útil do mês SEGUINTE ao da venda, apurado no programa GCAP da Receita. Não espere a declaração anual: lá o ganho só é informado, o imposto é definitivo e já deve ter sido pago. Atraso corre multa de 0,33% ao dia mais Selic.

Vendi na planta ou a prazo, muda algo?

Muda: na venda a prazo o imposto pode ser pago proporcionalmente ao recebimento das parcelas, mantendo a relação ganho/preço. Permuta de imóveis sem torna não gera imposto; com torna (a diferença em dinheiro), tributa-se o ganho embutido na torna. Esses casos se apuram no GCAP com regras próprias.

Vender imóvel: o imposto de verdade

Todo mundo conhece os “15% sobre o lucro”. Quase ninguém conhece as duas isenções e as duas reduções que, dependendo do caso, transformam esse imposto em zero.

A venda

Valor da venda

Custo de aquisição declarado

O da escritura + benfeitorias comprovadas + ITBI e custas da compra, sem correção.

Ano da compra

196020152026

Antes de 1989 destrava a redução de 5% ao ano da Lei 7.713.

Ano da venda

199620262026

Corretagem paga por você (opcional)

Se o vendedor pagou a corretagem, ela deduz do valor da venda.

É meu único imóvelE não vendi outro imóvel nos últimos 5 anos. Até R$ 440 mil, isenção total.

Vou usar na compra de outro residencial (opcional)

Compra de imóvel residencial no Brasil em até 180 dias isenta a proporção usada (uma vez a cada 5 anos).

O imposto de vender o imóvel

Entre a conta ingênua de 15% e a conta certa existem três reduções e duas isenções. Preencha e veja a diferença.

O tempo de posse trabalhando a seu favor

O mesmo ganho de R$ 300 mil (venda de R$ 800 mil, custo de R$ 500 mil, vendido em 2026), mudando só o ano da compra:

Comprado em	Ganho tributável	Imposto (DARF 4600)	Mordida real
2022	R$ 252.795,76	R$ 37.919,36	12,6%
2016	R$ 196.570,64	R$ 29.485,60	9,8%
2006	R$ 129.250,86	R$ 19.387,63	6,5%
1996	R$ 63.996,96	R$ 9.599,54	3,2%
1980	R$ 34.161,12	R$ 5.124,17	1,7%

A conta ingênua cobraria R$ 45.000 em todas as linhas. O FR2 derrete o imposto mês a mês, a Lei 7.713 corta mais um pedaço de quem comprou antes de 1989, e nada disso depende de pedido: o GCAP aplica sozinho. O que depende de você é acionar as isenções ANTES de assinar a escritura.

O que esta calculadora não cobre

Venda a prazo e permuta. Parcelamento paga proporcional ao recebido; permuta com torna tributa só a torna. Apuração própria no GCAP.
Imóvel no exterior. Desde a Lei 14.754 a regra é outra (15% anual sobre rendimentos no exterior, com variação cambial própria).
Herança e doação. Transferir por valor de mercado pode gerar ganho na sucessão; é decisão de planejamento, não desta guia.

Perguntas frequentes

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